Exkursion Indien 2019

Ist man in Indien auf der Suche nach einer Wohnung oder einem Haus, empfiehlt sich der Kontakt zu einem professionellen Immobilienmakler oder aber die Suche über eine der vielen Internetplattformen.

Der Anbieter www.enormo.com bietet beispielsweise allein für Mumbai über 22.000 Objekte an. Dieses Unternehmen arbeitet auch mit dem größten einheimischen Anbieter www.99Acres.com zusammen. Daneben kann eine Suche auf http://propertybazar.com ebenfalls hilfreich sein. Auffällig ist, dass nur an wenigen Bestandsgebäuden Verkaufshinweise angebracht sind, wohingegen bei Neubauten im Rohbauzustand oftmals riesige Plakate den baldigen Verkaufsstart andeuten. Nach Aussagen von Einheimischen sind Immobilien selten im Eigentum der Bewohner sondern werden von verschiedenen Unternehmen verwaltet, welche sich je nach Stadt auf wenige Einzelpersonen zurückführen lassen. Erst in den letzten zehn bis zwanzig Jahren ist der Wunsch nach einem Eigenheim, die der westlichen Vorstellung entspricht, immer lauter geworden.

Voraussetzungen Miete oder Kauf einer Immobilie

Um in einer indischen Stadt eine Wohnung zu mieten, reicht ein Touristenvisum nicht aus, sondern es ist eine „Residence Permit“ vom FRRO (Foreigner Regional Registration Offices – in allen größeren Städten des Landes vertreten) nötig.

Darüber hinaus werden, zumindest in den großen Städten, Kautionen in Höhe von zwölf Monatsmieten verlangt. Zusätzlich ist eine polizeiliche Registrierung des Mietvertrages notwendig.

Der Kauf einer Immobilie für einen Ausländer ist mit großen Hürden verbunden. So gilt es neben der Bürokratie, der undurchsichtigen Rechtsfähigkeit, den Betrugs- und Bestechungsdelikten vor allem die indische Mentalität und Baukunst zu überwinden bzw. zu akzeptieren. Eine besondere Schwierigkeit stellt das nur mangelhaft entwickelte Grundbuchwesen dar. Zwar existieren oftmals lokale d.h. auf Dorf- oder Stadtebene geführte „Land-Register“, diese wurden und werden aber nicht mit vergleichbarer Genauigkeit wie in Deutschland geführt.  Daher ist vor dem Erwerb eines Grundstückes oftmals tatsächlich unklar, wie denn die genauen Eigentumsverhältnisse aussehen; kurz: Wer ist überhaupt Eigentümer und damit legitimierter Verkäufer. 
Abhilfe schafft hier die Real Estate Due Diligence. Sie ist einer der wichtigsten Schritte beim Erwerb eines Grundstücks. Das vorrangige Ziel ist die Überprüfung des Eigentumstitels sowie die Ermittlung der Lastenfreiheit des Grund­stücks. Zwar gibt es in Indien Grundbuchämter, deren Register entbehren jedoch des öffentlichen Glaubens. Das hat die Folge, dass die Einträge in diesen Registern lediglich eine Aussage darüber treffen, ob ein Eigentumsübergang an einem Grundstück stattgefunden hat, nicht aber, ob er rechtmäßig war. Bei der Real Estate Due Diligence wird eine Zeitspanne von 30 Jahren geprüft, da erst danach die Ansprüche Dritter an einem Grundstück verjähren. Die Due Diligence wird durch Rechtsanwälte des Käufers durchge­führt. Da außerdem die Feststellung der Einhaltung von baurechtlichen Vorschriften und Bestimmungengeprüft wird, sollte u.U. noch ein Architekt hinzugezogen werden
Gemäß den Bestimmungen des indischen Devisenrechts kann ein Grundstück nur von einer indischen, natürlichen oder juristischen Person erworben werden. Voraussetzung ist daher, dass eine entsprechende Gesellschaft zum Erwerb des Grundstücks besteht. 
 

Nachdem das indische Devisenrecht kürzlich geändert wurde, gibt es nunmehr die Alternative, eine Asset Holding Gesellschaft in Indien zu gründen, deren Zweck einzig darin besteht, das betreffende Grundstück an ein verbundenes Unternehmen – bzw. die indische Tochtergesellschaft eines ausländischen Unternehmens – zu vermieten.

Daten und Fakten zum Immobilienmarkt in Indien

Zwei-Zimmer-Wohnung im Stadtkern 11.370,24 Rs

Zwei-Zimmer-Wohnung außerhalb des Stadtkerns 6.978,94 Rs

Vier-Zimmer-Wohnung im Stadtkern 26.604,29 Rs

Vier-Zimmer-Wohnung außerhalb des Stadtkerns 16.149,08 Rs

Kaufpreise für Wohnungen

Preis pro Quadratmeter einer Wohnung im Stadtkern 94.094,92 Rs

Preis pro Quadratmeter einer Wohnung außerhalb des Stadtkerns 48.412,37 Rs

Gehälter und Finanzierung 

Durchschnittliches monatliches Nettoeinkommen 31.545,01 Rs
 
Jährliche feste Hypothekenzinsen für 20 Jahre in % 9,45

Verhältnis Preis zu Einkommen: 11,29

Prozentueller Anteil der Hypothek am Einkommen: 125,91%

Darlehens-Bezahlbarkeits-Index: 0,79

Verhältnis Preis zu Miete im Stadtkern:
33,42
Verhältnis Preis zu Miete außerhalb des Stadtkerns: 28,17

Brutto-Mietrendite (Stadtkern) 2,99%

Brutto-Mietrendite (außerhalb des Stadtkern) 3,55%

Welche Finanzierungsarten gibt es?

Im Wesentlichen gibt es nur 2 Möglichkeiten, den Grundstückskauf zu finanzieren. Zum einen kann ein hochverzinsliches Darlehen bei einer indischen Bank aufgenommen werden, zum anderen kann mit dem Stammkapital des Unternehmens der Grundstückskauf finanziert werden. Eine Finanzierung des Grundstückskaufs über ein Gesellschafterdarlehen des ausländischen Gesellschafters (External Commercial Borrowings, kurz ECB) ist nach dem indischen Devisenrecht unzulässig. Hingegen kann der Bau einer Fertigungshalle über solche Gesellschafterdarlehen finanziert werden. Read more