India
Sigra

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Travelers at this place
    • Day 11

      Mikrofinanzkredite - Fluch und Segen?

      June 19, 2019 in India ⋅ ⛅ 38 °C

      Die Wirtschaft in Indien ist stark wachsend in den letzten Jahren, aktuell liegt die BIP-Wachstumsrate bei rund 7% bis 8% pro Jahr. Daraus ergeben sich viele positive Veränderungen für die Menschen hier vor Ort. Es wird stark in die Infrastruktur und den generellen Aufbau des Landes investiert.
      So positiv sich das aber auch anhört, es ist ebenso klar, dass nicht jede Person gleichermaßen von dem finanziellen Aufschwung profitiert.
      Wenn man in seinem schön klimatisierten Bus durch die Straßen von Mumbai oder Pune fährt und nebenan Menschen auf der Straße liegen und dort ihr Leben verbringen oder man die Menschen den Müll von Bangalore durchsuchen sieht wird einem das krass vor Augen geführt. Da kommt einem schnell der Gedanke „Diese Menschen haben keine Chance!“
      Da kann z. B. eine Inderin noch so eine gute Geschäftsidee haben, doch wie soll sie diese umsetzten? Wer will und kann dieser Frau helfen oder geschweige denn Geld geben?
      Geht sie zu einer normalen Bank, wird ihr unter Umständen nicht mal der Zutritt gewährt, an einen Kredit gar nicht zu denken. Da gäbe es noch die Möglichkeit sich das Geld halblegal anderweitig zu leihen, doch dort erwarten Sie Zinsen von 100% oder mehr. Schlussfolgerung daraus ist: dies alles stellen für sie keine wirkliche Möglichkeit dar!
      An dieser Stelle kann für sie ein Mikrokredit hilfreich sein. Die Idee ist simpel, es werden kleinst Kredite vergeben mit verhältnismäßig geringen Zinsen und die Personen werden bei der Umsetzung unterstützt.
      Dadurch kann sich die Frau ihren Traum erfüllen und ein Geschäft starten und den Kredit zurückzahlen. Da kommt die Frage auf, kann das wirklich funktionieren? Doch die Realität zeigt, die Rückzahlungsquote liegt bei weit über 90%.
      Woher kommt das? Läuft das Business wirklich so gut? Oder hat es doch ander soziale Gründe wie der Gesichtsverlust gegenüber ihren Mitmenschen und dies viel schwerer wiegt, wie die Schulden an sich? Die Wahrheit liegt wahrscheinlich irgendwo dazwischen. Das wird niemand mit Sicherheit sagen können, es gibt für beide Ansichten Studien die den jeweiligen Effekt belegen...
      Darin steckt aber auch der kritische Aspekt des ganzen Systems. Kann es nicht auch sein, dass die Leute sich doch zu Wucherzinsen anderswo das Geld geliehen haben?
      Denn das ist nur die halbe Wahrheit, wer Geld verleiht und dann noch bei der Umsetzung hilft, will dafür ja auch was. Und die Zinsen sind halt immer noch viel höher wie andere Leute bei einer normalen Bank zahlen müssen.
      Im Endeffekt ist es doch in jedem Geschäft das Ziel das Kapital zu mehreren. In der heutigen kapitalistischen Welt funktioniert die Gesellschaft nun mal so!
      Da kommt die Frage auf, wie sozial ist das alles wirklich. Mittlerweile sind sogar Großbanken, auch aus Deutschland, darauf gestoßen und haben eigene Fonds damit gebildet. Den Kunden wird suggeriert, sie tuen etwas soziales, ohne die wirklichen Hintergründe zu kennen. Der ursprüngliche soziale Aspekt und Grundgedanke des Systems wird so schon ein bisschen ad absurdum geführt.
      Klar ist nur, es gibt Beispiele die sehr erfolgreich funktionieren, doch jede Medaille hat bekanntlich zwei Seiten und diese muss man halt auch betrachten...
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    • Day 11

      Immobilienmarkt in Indien

      June 19, 2019 in India ⋅ ⛅ 36 °C

      Ist man in Indien auf der Suche nach einer Wohnung oder einem Haus, empfiehlt sich der Kontakt zu einem professionellen Immobilienmakler oder aber die Suche über eine der vielen Internetplattformen.

      Der Anbieter www.enormo.com bietet beispielsweise allein für Mumbai über 22.000 Objekte an. Dieses Unternehmen arbeitet auch mit dem größten einheimischen Anbieter www.99Acres.com zusammen. Daneben kann eine Suche auf http://propertybazar.com ebenfalls hilfreich sein. Auffällig ist, dass nur an wenigen Bestandsgebäuden Verkaufshinweise angebracht sind, wohingegen bei Neubauten im Rohbauzustand oftmals riesige Plakate den baldigen Verkaufsstart andeuten. Nach Aussagen von Einheimischen sind Immobilien selten im Eigentum der Bewohner sondern werden von verschiedenen Unternehmen verwaltet, welche sich je nach Stadt auf wenige Einzelpersonen zurückführen lassen. Erst in den letzten zehn bis zwanzig Jahren ist der Wunsch nach einem Eigenheim, die der westlichen Vorstellung entspricht, immer lauter geworden.

      Voraussetzungen Miete oder Kauf einer Immobilie

      Um in einer indischen Stadt eine Wohnung zu mieten, reicht ein Touristenvisum nicht aus, sondern es ist eine „Residence Permit“ vom FRRO (Foreigner Regional Registration Offices – in allen größeren Städten des Landes vertreten) nötig.

      Darüber hinaus werden, zumindest in den großen Städten, Kautionen in Höhe von zwölf Monatsmieten verlangt. Zusätzlich ist eine polizeiliche Registrierung des Mietvertrages notwendig.

      Der Kauf einer Immobilie für einen Ausländer ist mit großen Hürden verbunden. So gilt es neben der Bürokratie, der undurchsichtigen Rechtsfähigkeit, den Betrugs- und Bestechungsdelikten vor allem die indische Mentalität und Baukunst zu überwinden bzw. zu akzeptieren. Eine besondere Schwierigkeit stellt das nur mangelhaft entwickelte Grundbuchwesen dar. Zwar existieren oftmals lokale d.h. auf Dorf- oder Stadtebene geführte „Land-Register“, diese wurden und werden aber nicht mit vergleichbarer Genauigkeit wie in Deutschland geführt.  Daher ist vor dem Erwerb eines Grundstückes oftmals tatsächlich unklar, wie denn die genauen Eigentumsverhältnisse aussehen; kurz: Wer ist überhaupt Eigentümer und damit legitimierter Verkäufer. 
      Abhilfe schafft hier die Real Estate Due Diligence. Sie ist einer der wichtigsten Schritte beim Erwerb eines Grundstücks. Das vorrangige Ziel ist die Überprüfung des Eigentumstitels sowie die Ermittlung der Lastenfreiheit des Grund­stücks. Zwar gibt es in Indien Grundbuchämter, deren Register entbehren jedoch des öffentlichen Glaubens. Das hat die Folge, dass die Einträge in diesen Registern lediglich eine Aussage darüber treffen, ob ein Eigentumsübergang an einem Grundstück stattgefunden hat, nicht aber, ob er rechtmäßig war. Bei der Real Estate Due Diligence wird eine Zeitspanne von 30 Jahren geprüft, da erst danach die Ansprüche Dritter an einem Grundstück verjähren. Die Due Diligence wird durch Rechtsanwälte des Käufers durchge­führt. Da außerdem die Feststellung der Einhaltung von baurechtlichen Vorschriften und Bestimmungengeprüft wird, sollte u.U. noch ein Architekt hinzugezogen werden
      Gemäß den Bestimmungen des indischen Devisenrechts kann ein Grundstück nur von einer indischen, natürlichen oder juristischen Person erworben werden. Voraussetzung ist daher, dass eine entsprechende Gesellschaft zum Erwerb des Grundstücks besteht. 
       

      Nachdem das indische Devisenrecht kürzlich geändert wurde, gibt es nunmehr die Alternative, eine Asset Holding Gesellschaft in Indien zu gründen, deren Zweck einzig darin besteht, das betreffende Grundstück an ein verbundenes Unternehmen – bzw. die indische Tochtergesellschaft eines ausländischen Unternehmens – zu vermieten.

      Daten und Fakten zum Immobilienmarkt in Indien

      Zwei-Zimmer-Wohnung im Stadtkern 11.370,24 Rs

      Zwei-Zimmer-Wohnung außerhalb des Stadtkerns 6.978,94 Rs

      Vier-Zimmer-Wohnung im Stadtkern 26.604,29 Rs

      Vier-Zimmer-Wohnung außerhalb des Stadtkerns 16.149,08 Rs

      Kaufpreise für Wohnungen

      Preis pro Quadratmeter einer Wohnung im Stadtkern 94.094,92 Rs

      Preis pro Quadratmeter einer Wohnung außerhalb des Stadtkerns 48.412,37 Rs

      Gehälter und Finanzierung 

      Durchschnittliches monatliches Nettoeinkommen 31.545,01 Rs
       
      Jährliche feste Hypothekenzinsen für 20 Jahre in % 9,45

      Verhältnis Preis zu Einkommen: 11,29

      Prozentueller Anteil der Hypothek am Einkommen: 125,91%

      Darlehens-Bezahlbarkeits-Index: 0,79

      Verhältnis Preis zu Miete im Stadtkern:
      33,42
      Verhältnis Preis zu Miete außerhalb des Stadtkerns: 28,17

      Brutto-Mietrendite (Stadtkern) 2,99%

      Brutto-Mietrendite (außerhalb des Stadtkern) 3,55%

      Welche Finanzierungsarten gibt es?

      Im Wesentlichen gibt es nur 2 Möglichkeiten, den Grundstückskauf zu finanzieren. Zum einen kann ein hochverzinsliches Darlehen bei einer indischen Bank aufgenommen werden, zum anderen kann mit dem Stammkapital des Unternehmens der Grundstückskauf finanziert werden. Eine Finanzierung des Grundstückskaufs über ein Gesellschafterdarlehen des ausländischen Gesellschafters (External Commercial Borrowings, kurz ECB) ist nach dem indischen Devisenrecht unzulässig. Hingegen kann der Bau einer Fertigungshalle über solche Gesellschafterdarlehen finanziert werden. 
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